• Телеграмм
  • Одноклассники
  • В Контакте
  • facebook
  • instagram
  • twitter
  • whatsapp
  • #
  • #
Записаться на прием
  • #
    95% Успешных дел
  • #
    Разумные цены
  • #
    Комплексный подход
  • #
    20 лет опыта

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КАК ПЕРВЫЙ ШАГ НА ПУТИ УСТАНОВЛЕНИЯ ОТНОШЕНИЙ С КОНТРАГЕНТАМИ

Каждому бизнесмену в своей деятельности приходится заключать договоры с контрагентами – при этом далеко не всегда сторонам удается сразу договориться обо всех существенных условиях предполагаемой сделки. В этом случае им помогает конструкция предварительного договора, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Иными словами, предварительный договор является соглашением, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор на заранее согласованных условиях (как раз эти условия и оговариваются в предварительном договоре).

Основное преимущество такого договоравозможность оформления достигнутых контрагентами договоренностей тогда, когда заключение основного договора по той или иной причине представляется невозможным или затруднительным (например, в случае, когда не до конца сформирован комплект документов, на сбор которых требуется определенное время).

Главным же недостатком подобного договора, пожалуй, стоит считать то, что потребность в его заключении в последнее время возникает все реже и реже. Опционы, дающие одной из сторон права требовать заключения конкретного договора с другой стороной, сделки под условием (отлагательным или отменительным), рамочные договоры, отличительной особенностью которых является то, что в них фиксируются лишь общие условия будущего договора, в то время как все остальные условия прописываются контрагентами в основном договоре – благодаря их появлению многие бизнесмены решили отказаться от использования предварительных договоров в своей деятельности (хотя, конечно, так поступили далеко не все – некоторые предприниматели так и не перестали прибегать к ним в тех случаях, когда требуется зафиксировать договоренности, которые будут исполнены в будущем).

Перейдем к анализу правовых норм, регулирующих заключение предварительного договора. Соответствующие нормы закреплены в статье 429 ГК РФ, состоящей из 6 пунктов, к каждому из которых, думается, стоит дать определенный комментарий, после прочтения которого конструкция этого договора станет более понятной.

  1. Определение предварительного договора, содержащееся в пункте первом комментируемой статьи, является неполным и требует расширительного толкования, о чем свидетельствует сложившаяся практика: в настоящее время стороны заключают подобный договор не только тогда, когда планируют передать друг другу имущество, выполнить работу или оказать услугу, но и в иных случаях – в частности, контрагенты вправе оформить предварительный лицензионный договор, на что в свое время указал Суд по интеллектуальным правам (заключение таких договоров должно быть включено в предмет предварительного договора в пункте 1 статьи 429 ГК РФ).

Обратите внимание:

1) в отличие от опциона, предусматривающего право одной из сторон ввести основной договор в действие посредством своего волеизъявления (акцепта на предложенную ранее, в момент заключения данного опциона, оферту), предварительный договор устанавливает обязанность по заключению в будущем основного договора у обоих контрагентов;

2) поскольку предварительный договор лишь порождает у сторон обязательство заключить основной договор в будущем, нет необходимости, чтобы конкретное имущество, являющееся предметом основного договора, имелось у контрагента в наличии в момент совершения предварительной сделки; более того, оно даже может отсутствовать у него на момент заключения основного договора, поскольку закон не запрещает заключать обязательственные сделки (купля-продажа, аренда и т.д.) в отношении имущества, которое отсутствует у соответствующей стороны на момент заключения договора, но при этом подлежит созданию или приобретению в будущем. Если же после того, как был оформлен основной договор, должник не сможет вовремя его исполнить (передать соответствующее имущество, выполнить определенную работу, оказать конкретную услугу и т.д.), он будет считаться нарушившим сделку и нести договорную ответственность.

  1. По смыслу пункта второго комментируемой статьи, обязательным требованием к предварительному договору, несоблюдение которого влечет его ничтожность, является соблюдение формы сделки: данный договор должен быть заключен в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

При этом необходимо понимать, что правило о государственной регистрации некоторых видов договоров (например, договора аренды недвижимого имущества) относится только к порядку их заключения, но не к форме – поэтому в случае, когда в соответствии с законом основной договор подлежит государственной регистрации, регистрировать предварительный договор не нужно.

  1. Согласно пункту третьему анализируемой статьи, в предварительном договоре должны быть отражены:

а) предмет основного договора;

б) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Первое требование означает, что в предварительном договоре должны быть подробно зафиксированы основные обязательства, входящие в предмет основного договора.

Второе же требование сводится к тому, что любые условия, характеризующие параметры основного (или даже предварительного) договора, которые были предложены одной из сторон к согласованию при заключении предварительного соглашения, должны быть согласованы сторонами (при сохранении между контрагентами разногласий по ним предварительный договор не может считаться заключенным).

Важный момент: действующая редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ существенным образом отличается от той, которая действовала ранее – первоначально стороны должны были согласовывать предмет и другие существенные условия основного договора. Таким образом, из правил, регулирующих заключение предварительного договора, выпала необходимость согласования условий, которые являются обязательными (существенными) для основного договора в силу специальных указаний в законе. Очевидно, что если их не согласовать, то заключить основной договор, реализовав предусмотренные в предварительном договоре обязательства, не получится – впрочем, законодатель нашел выход из этой ситуации: согласно абз. 2 п. 5 комментируемой статьи, в случае, если стороны так и не смогут договориться по существенным в силу закона условиям при заключении основного договора, такие условия будут определены по решению суда. Данное правило, однако, не совсем логично: если исходить из того, что какое-то условие в конкретном виде договора является существенным в силу прямого указания в законе, определять его должны именно стороны, а не кто-либо еще; иначе не было бы смысла признавать такое условие существенным.

Как результат – действующая редакция статьи 429 ГК РФ порой приводит к парадоксальным ситуациям (ниже приведены 2 примера):

  • стороны при заключении предварительного договора строительного подряда опустили существенное в силу закона условие о сроке выполнения работ, и при принуждении к заключению основного договора суд оказывается вынужден каким-то образом определять это условие за стороны;
  • стороны заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости, не определив в нем цену объекта продажи (без ее согласования договор в силу закона не может считаться заключенным); при заключении основного договора они не смогли договориться о цене – в итоге задача по определению цены в договоре оказалась возложена на суд.

Избежать подобных ситуаций можно только в случае достижения соглашения по всем существенным для основного договора условиям.

  1.  В соответствии с пунктом четвертым рассматриваемой статьи, в предварительном договоре может быть определен срок его действия; если же он не определен, необходимо исходить из того, что он равен одному году с момента заключения предварительной сделки.

В целом, здесь все понятно. Однако есть один момент, которого законодатель, по всей видимости, попросту не учел – непонятно, как быть, если предварительный договор поставил обязательства сторон по заключению в будущем основного договора под отлагательное или отменительное условие, которое долгое время не наступает.

Давайте представим: контрагенты оформили предварительный договор аренды, поставив возникновение обязательств по заключению основного договора под отлагательное условие введения строящегося и являющегося объектом аренды здания в эксплуатацию и оформления на него права собственности – в этом случае предусмотренный соглашением сторон срок действия обязательств по заключению основного договора (один год в случае отсутствия условия о сроке в договоре) должен рассчитываться с момента наступления вышеупомянутого условия; при этом, если стороны прямо не оговорили предельный срок ожидания его наступления, обязательство по заключению основного договора будет находиться в «подвешенном» состоянии.

Для предотвращения возникновения подобных ситуаций необходимо фиксировать предельный срок, по достижении которого обязательства сторон, вытекающие из предварительной сделки, автоматически будут прекращаться. Если же они все-таки возникают, то судам следует, руководствуясь принципами разумности, добросовестности и справедливости, восполнять соответствующий пробел в предварительном договоре посредством установления разумного срока, определяемого в каждом случае с учетом характера договора и иных обстоятельств.

Так, в случае, если стороны описанного выше предварительного договора аренды не закрепили в нем предельный срок ожидания наступления отлагательного условия и такое условие долгое время не наступает (например, по причине заморозки строительства здания), логично сделать вывод о прекращении обязательств контрагентов, вытекающих из этой предварительной сделки.

  1. В силу пункта пятого комментируемой статьи (точнее, первого его абзаца – комментарий ко второму абзацу этого пункта был уже дан выше) уклонение одной из сторон от заключения основного договора дает другой стороне право обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора по правилам ст. 445 ГК РФ. В какой момент у контрагента возникает такое право? Если в предварительном договоре был прописан срок акцепта поступившей оферты, добросовестная сторона может обратиться с соответствующим иском в суд по истечении вышеуказанного срока; если же он не установлен, думается, стоит применять разумный срок, по истечении которого можно констатировать, что соответствующая сторона отказалась исполнять свои обязательства по предварительному договору.

Стоит заметить: уклонение стороны от заключения основного договора (в случае, если срок акцепта на оферту не был прописан) может быть зафиксировано досрочно – но лишь в том случае, если в ответ на требование заключить основной договор другая сторона ответит прямым отказом.

  1. Согласно пункту шестому комментируемой статьи, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение его заключить. Последняя фраза в данном предложении играет особую роль, поскольку означает, что в случае, если контрагент направит оферту, но не получит на нее акцепт в рамках установленного срока, он не вправе сразу же обращаться в суд с иском о понуждении к заключению такого договора – необходимо сначала дождаться, пока другой контрагент не акцептует оферту; если же он в добровольном порядке это не сделает (в течение срока, указанного в оферте, либо, если он не был прописан, в течение разумного срока), добросовестная сторона может подавать соответствующий иск в суд.

Помимо положений, касающихся предварительного договора, которые описаны выше, контрагентам при его заключении следует учитывать также некоторые иные моменты.

1) В предварительном договоре на заключение в будущем основного договора по передаче имущества, отсутствующего у стороны в момент заключения предварительной сделки, данный объект должен быть определен таким способом, чтобы его можно было однозначно идентифицировать к моменту заключения основного договора.

При этом следует понимать: если обязанность по созданию или формированию передаваемого имущества возлагается на контрагента, тот не вправе требовать признания такого договора ничтожным по причине того, что предмет договора не определен.

Так, в 2015 году Верховный Суд РФ рассмотрел дело, в котором продавец несформированных и незарегистрированных на момент совершения предварительных сделок земельных участков получил от покупателя задаток по двум договорам купли-продажи, но впоследствии отказался их исполнить, сославшись на недействительность данных договоров по причине того, что их предмет не определен. Суд указал, что, согласно этим договорам, обязанность сформировать продаваемые участки лежала на продавце, и потому принял решение в пользу покупателя, обязав продавца заключить основные договоры купли-продажи земельных участков на условиях, указанных в предварительных соглашениях (Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 г. № 4-КГ15-21).

2) Если в предварительном договоре не указаны условия, которые являются несущественными для основного договора, то при рассмотрении иска о понуждении к заключению основного договора суд не может определять такие условия по своему усмотрению. Почему? Потому, что их отсутствие в основном договоре не мешает последнему считаться заключенным.

3) В силу п. 4 ст. 380 ГК РФ обязательства, вытекающие из предварительного договора, могут быть обеспечены внесением задатка. Данная норма была введена законодателем в 2015 году с целью переломить негативное отношение к включению задатка в предварительный договор, сложившееся ранее в судебной практике.

В 2011 году ВАС РФ высказал позицию, согласно которой в случае, если по предварительному договору выплачивается существенная часть цены основного договора, такой договор является не предварительным, а обычным договором купли-продажи с исполнением в будущем. Как следствие, нижестоящие суды в большинстве своем отказывались признавать договор предварительным в том случае, когда он предусматривал внесение задатка. Законодатель, однако, посчитал подобную практику нарушающей права участников гражданского оборота, что в итоге и привело к принятию вышеупомянутой нормы. 

Таким образом, заключение предварительных договоров является отличным способом фиксации договоренностей контрагентов по предстоящим сделкам. При этом необходимо понимать, что оформление достигнутых соглашений на бумаге является порой нелегким делом – поэтому, если бизнесмен не хочет потерять время, деньги, а то и свою репутацию, доверить составление предварительного договора лучше всего специалисту.

Договор публичной оферты с приложением