• Телеграмм
  • Одноклассники
  • В Контакте
  • facebook
  • instagram
  • twitter
  • whatsapp
  • #
  • #
Записаться на прием
  • #
    95% Успешных дел
  • #
    Разумные цены
  • #
    Комплексный подход
  • #
    20 лет опыта

ЧТО НУЖНО ПРОВЕРИТЬ ПРИ ПОКУПКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Как проверить земельный участок перед его приобретением – подобным вопросом задается каждый покупатель загородной недвижимости. Почему такая проверка необходима? Дело в том, что при покупке участка земли существует риск нарваться на мошенников, пытающихся продать имущество, которое на самом деле им не принадлежит. Как результат – обманутый покупатель может не только не получить в собственность заветные шесть соток, но и потерять свои деньги (а то и приобрести определенные проблемы с законом).

Ниже будет подробно рассмотрен порядок проверки земельного участка перед покупкой.

Шаг 1 – проверка статуса приобретаемого участка земли путем изучения соответствующих документов. Как таковой, земельный участок имеет несколько статусов:

– кадастровый статус, определяемый на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) и содержащий в себе информацию о категории земельного участка, виде его разрешенного использования, кадастровом номере и кадастровой стоимости земли, сведения об адресе, площади, местоположении этого участка и т.д.;

– градостроительный статус, определяемый на основании градостроительной документации, позволяющий узнать параметры разрешенного строительства, а также проверить наличие (отсутствие) в пределах земельного участка зон с особыми условиями использования территории; 

– имущественный статус, определяемый на основании правоустанавливающих документов и позволяющий понять, уполномочен ли продавец совершать сделку по отчуждению объекта недвижимости (принадлежит ли ему указанный участок на праве собственности).

Особое внимание следует обратить на следующие моменты:

1) назначение земельного участка – так, если лицо покупает участок под застройку, в выписке из ЕГРН должно быть указано назначение «под индивидуальное жилищное строительство»; в случае, если такая отметка отсутствует, собственник не сможет узаконить дом, который он построит на территории этого участка;

2) размеры земельного участка – в графе «площадь» часто приводится информация с погрешностью (например, 4500 +/– 100 кв. м.). Причиной появления такой погрешности может быть невысокая точность произведенных ранее кадастровых работ. Для того, чтобы ее устранить, необходимо осуществить процедуру уточнения границ, влекущую за собой изменение площади планируемого к покупке участка в пределах вышеупомянутой погрешности;

3) границы земельного участка – описание местоположения границ представляет собой координаты поворотных точек границ земельного участка, что позволяет с точностью определить его местоположение на местности. Несмотря на то, что законодательством пока не введен запрет на распоряжение «некоординированными» участками, приобретение такого участка чревато определенными рисками (например, возможными наложениями границ соседних участков);

******************************************************************

Обратите внимание – если в выписке из ЕГРН нет упоминаний о границах земельного участка, новому собственнику придется самому проводить процедуру межевания; если этого не сделать, могут возникнуть проблемы с дальнейшей эксплуатацией такого участка.

******************************************************************

4) кадастровая стоимость земельного участка – от нее зависит размер уплачиваемого ежегодно налога. Если, по мнению гражданина, она явно завышена, после заключения сделки и перехода к нему прав на участок ему стоит обратиться в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости;

5) параметры разрешенного строительства – земельный участок, покупаемый для постройки на нем какого-либо объекта (например, частного дома), необходимо проверить на предмет того, допускается ли такая постройка, путем изучения соответствующей градостроительной документации, из которой можно узнать максимальную высоту объектов капитального строительства, коэффициент застройки территории и т.д.;

6) информация о наличии в пределах участка зон с особыми условиями использования территории (к ним относятся санитарно-защитные, охранные зоны, зоны охраны водных объектов и др.) – если подобная информация выявляется, потенциальный покупатель должен ее проанализировать до момента заключения договора;

7) сведения о правах, ограничениях прав и обременениях земельного участка (их можно узнать, запросив выписку из ЕГРН):

* данные о лице, за которым зарегистрировано право на земельный участок;

* сведения о правоустанавливающих документах (это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор дарения или что-то иное);

* информация об обременениях земельного участка правового характера (к таким обременениям относятся, в частности, аренда, сервитут, залог).

Первые два блока сведений позволяют понять, действительно ли продавец является собственником этого земельного участка (если это так, следует проверить его паспортные данные, так как в случае, если он находится в браке, участок, вполне вероятно, находится в совместной собственности – а значит, необходимо письменное согласие супруга на сделку с объектом недвижимости).

******************************************************************

Важный момент – если продажей участка занимается не его собственник, а посредник (риелтор, представитель профильного агентства или иное лицо, необходимо проверить наличие у него права подписывать с покупателем договор купли-продажи объекта недвижимости.

******************************************************************

Последний блок сведений указывает на наличие или отсутствие каких-либо обременений у этого участка земли (поскольку обременения всегда следуют судьбе вещи, соответственно, существующие у объекта недвижимости обременения требуют определенного анализа, для осуществления которого нужно запросить у продавца документы, являющиеся основаниями таких обременений (например, договор аренды или залога);

8) информация о переходе прав на участок – в настоящее время существует возможность заказать не только выписку из ЕГРН, но и выписку о переходе прав в отношении земельного участка (если, скажем, объект недвижимости выступал предметом в разных сделках на протяжении последнего года, покупателю лучше сильно задуматься над вопросом о том, стоит ли его брать).

Шаг 2 – изучение приобретаемого участка земли и прилегающей территории. В процессе осмотра планируемого к покупке объекта недвижимости стоит проанализировать уровень плодородия почвы (низкоплодородная почва может оттолкнуть от покупки человека, который собирался заняться земледелием), наличие на территории земельного участка коммуникаций, а также их состояние (если они находятся в неисправном состоянии (требуют проведения ремонта), придется потратить определенную сумму денег на их восстановление), а также иные природные особенности участка (например, неровный рельеф или высокий уровень грунтовых вод могут стать серьезными проблемами при строительстве на нем дачного дома).

******************************************************************

Обратите внимание – для того, чтобы определить, высокий или низкий на территории земельного участка уровень грунтовых вод, достаточно приглядеться к подвалам расположенных неподалеку домов – если территория возле них сухая, не влажная, значит, уровень грунтовых вод низкий.

******************************************************************

Помимо самого участка, стоит изучить особенности прилегающей территории – особое значение имеет степень благоустройства поселка, состояние дорог, наличие транспортной инфраструктуры, удаленность от населенных пунктов и др.

Шаг 3 – проверка фактических данных, касающихся земельного участка (его площади, местоположения, границ и пр.), и данных, которые содержатся в документах на него (в том числе в договоре купли-продажи), на предмет их соответствия. Если информация, содержащаяся в разных источниках, не будет соответствовать друг другу – значит, с представленными на землю документами не все в порядке и торопиться с ее покупкой не следует.

******************************************************************

Важно – не работайте с копиями документов. В процессе переговоров по сделке должны изучаться только оригиналы – если же продавец по каким-то причинам не желает представлять подлинники тех или иных документов, лучше всего отказаться от такой сделки.

******************************************************************

Шаг 4 – проверка продавца на надежность. В настоящее время существует возможность проверить продавца на предмет наличия в отношении него возбужденных (и незавершенных по сей день) исполнительных производств, производств по делам о банкротстве, а также на предмет его участия в судебных спорах.

Подведем итоги! Процедура проверки земельного участка перед покупкой включает в себя анализ самого участка, документов на него, а также всевозможной информации, касающейся приобретаемого участка и лица, которое его продает. Если к этой проверке подойти халатно, можно, как минимум, приобрести совсем не то, что хотелось, а как максимум, попасться на мошенников, которые в дальнейшем подадут иск на покупателя в суд и, скорее всего, выиграют дело. Ставки высоки – поэтому к проверке документов лучше всего привлечь квалифицированного специалиста.

Полезные сервисы для проверки сведений

  1. https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1 (официальный сервис Росреестра по получению выписки из ЕГРН)
    https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_4 (официальный сервис Росреестра по получению выписки о переходе прав) — Основные и дополнительные характеристики объекта недвижимости, ограничения / обременения. Информация об истории перехода прав на участок.
  2. https://pkk.rosreestr.ru (официальный сервис Росреестра, публичная кадастровая карта)-Местоположение участка на местности, ряд основных сведений об объекте недвижимости — Местоположение участка на местности, ряд основных сведений об объекте недвижимости.
  3. https://kad.arbitr.ru/ — Сведения о наличии судебных споров в отношении продавцов.
  4. https://bsr.sudrf.ru/bigs/portal.html (базы данных арбитражных судов и судов общей юрисдикции) — также Сведения о наличии судебных споров в отношении продавцов.
  5. http://fssp.gov.ru/iss/ip (банк данных исполнительных производств) — Сведения о задолженностях продавца.
Договор публичной оферты с приложением